30년 넘게 방송사 시설로 사용된 서울 강서구 등촌동 SBS 공개홀이 데이터센터로 개발되는 방안이 추진되고 있다. 노후 방송시설을 허물고 인공지능(AI)과 클라우드 서비스에 필요한 디지털 인프라로 바꾸는 사업이다. 서울에서는 이처럼 기존 공장이나 오피스 등 활용도가 낮아진 도심 부동산을 데이터센터로 전환하는 개발이 잇따르고 있다. 대규모 데이터센터가 전력 확보를 위해 수도권 외곽으로 이동하는 가운데 서울에서는 10㎿(메가와트) 미만의 도심형 데이터센터가 새로운 틈새시장으로 떠오르고 있다.상업용 부동산 컨설팅 기업 CBRE코리아에 따르면 서울 주요 데이터센터 개발 사업지는 14곳이다. 이 가운데 전력 규모가 공개된 9곳은 모두 10㎿ 이하인 것으로 나타났다.도심에서 데이터센터 개발이 늘어나는 배경에는 새로운 부지를 확보하기 어려운 현실이 있다. 영등포구 문래동에서는 1960년대 지어진 도금·금속가공 공장을 철거하고 데이터센터를 건립하는 사업이 추진되고 있다.기존 업무시설을 활용하는 사례도 있다. 당산동 TCC동양타워는 기존 오피스를 데이터센터로 증축하거나 리모델링하는 방식의 개발이 진행되고 있다. 비싼 서울 땅을 새로 매입하기보다 기존 건물의 부지와 전력 인프라를 활용해 자산 가치를 높이는 전략이다.10㎿ 이하 데이터센터가 주목받는 데는 전력 인허가 기준도 영향을 미친다. 10㎿ 이상 대규모 전력 사용시설은 전력 계통 영향평가를 받아야 하지만 10㎿ 미만 시설은 이 평가 대상에서 제외된다.수도권에서 대규모 신규 전력을 확보하기 어려운 상황에서는 이 차이가 사업 추진 기간과 인허가 불확실성을 좌우할 수 있다. 활용도가 낮아진 공장이나 노후 오피스를 보유한 사업자들이 데이터센터 전환을 검토하는 이유다.도심 데이터센터에 대한 수요도 뚜렷하다. 금융회사와 대기업, 공공기관 등 보안성과 빠른 데이터 처리를 필요로 하는 수요처가 서울에 집중돼 있기 때문이다.AI 서비스가 확산하면서 이용자와 가까운 곳에서 실시간으로 데이터를 처리하는 추론형 연산 수요가 증가하고 있는 점도 영향을 미치고 있다. 전체 AI 데이터센터 수요에서 추론형 연산이 차지하는 비중은 2025년 26%에서 2030년 42%까지 높아질 것으로 전망된다.데이터센터 개발이 늘면서 관련 토지 가격도 상승세를 보이고 있다. 서울 데이터센터 개발용 토지의 ㎿당 최고 거래가격은 최근 3년 사이 40% 넘게 올랐다.국내 기관투자가들의 투자 방식도 달라지고 있다. 이미 완공된 데이터센터를 매입하는 데 그치지 않고 전력과 임차인 확보가 가시화된 개발 사업에 직접 자금을 투입하는 사례가 늘고 있다.개발한 데이터센터를 장기 투자자에게 매각하는 시장도 형성되고 있다. 이지스자산운용이 개발한 경기 하남 데이터센터는 2024년 맥쿼리인프라에 약 7340억원에 매각됐다. 국내 데이터센터 개발사업의 대표적인 회수 사례로 꼽힌다.해외 인프라 운용사와 사모펀드들도 한국 데이터센터 시장에 관심을 보이고 있다. 수백억원에서 수천억원 규모의 투자금을 마련해 국내 데이터센터 투자 기회를 찾고 있는 것으로 전해진다.다만 도심 데이터센터 개발이 순조롭기만 한 것은 아니다. 시설이 들어설 지역 주민들이 데이터센터 건립에 집단적으로 반대하는 사례도 적지 않다. 지역 주민의 반발이 커질 경우 지방자치단체의 인허가 과정에도 부담이 될 수 있다.이에 개발사들은 사업 초기부터 주민설명회를 열고 전문기관의 검증 결과를 공개하거나 이미 운영 중인 데이터센터를 주민들이 직접 살펴볼 수 있도록 하는 등 지역사회와의 소통을 강화하고 있다.결국 서울의 데이터센터 시장은 대규모 시설 중심에서 벗어나 기존 도심 자산을 활용한 소형 시설로도 영역을 넓히는 모습이다. 전력 확보가 어려운 수도권에서 10㎿ 미만 시설이 새로운 대안으로 떠오르면서 방송시설과 공장, 노후 오피스 등 기존 부동산의 가치도 다시 평가받고 있다.